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Para poder desalojar a un arrendatario por incumplimiento de alguna de las cláusulas establecidas en el contrato de arriendo de los inmuebles es necesario seguir una serie de pasos. Ante la duda sobre el procedimiento judicial que hay que realizar para entablar una demanda de arriendo para el desalojo y restitución de la propiedad es aconsejable buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho de arrendamiento.

Es importante conocer la ley de arrendamiento de Chile para poder establecer los términos en los que se arrienda una propiedad, con las condiciones y la responsabilidad de ambas partes con el propósito de evitar llegar a un proceso de demanda de desalojo. Al arrendatario no se le puede solicitar desalojar un inmueble por el incumplimiento del pago u otra de las cláusulas del contrato, para ellos hay que seguir un procedimiento legal hasta obtener una orden de embargo y recuperar la vivienda.

El desalojo bajo una demanda es uno de los pasos que tanto los arrendadores cómo los arrendatarios no quieren llevar, tiende a ser costoso el proceso a nivel de tiempo y dinero, por lo que lo recomendable en todo caso es apegarse a lo que dicta el contrato, pues así se puede construir una mejor relación entre cliente y arrendador, que en muchos casos, es un agente inmobiliario que siempre querrá tener una buena cartera de clientes, y un arrendatario que siempre querrá tener una propuesta de arrendamiento.

Pero si no hay forma de que el proceso no llegue a una orden de desalojo, es importante conocer cómo se logra el proceso, pues si tenemos claro cómo hacer un contrato de arriendo, las normas deben estar claras desde el inicio de nuestra relación y si deseamos invertir en Chile con propiedades inmobiliarias, es importante que conozcamos todos los recursos que tenemos cómo propietarios, incluso si tenemos un arriendo con compromiso de compra, pues el compromiso sólo se mantiene si se cumple con el contrato.

Quizás en el proceso de desalojo necesitarás algunos de estos recursos inmobiliarios para continuar arrendando tu propiedad lo más pronto posible, por ello, en 15 clásicos tenemos propuestas informativas y profesionales para que continues sin problemas con tu negocio, pues si tienes daños en tu propiedad, necesitaras una guía de cómo remodelar una cocina fácil o bien necesitarás servicios profesionales de cerrajeros para que te haga cambio de cerraduras o combinación de tus llaves por ello nuestro directorio de cerrajeros en Santiago y cerrajeros en San Miguel siempre tendrán una propuesta profesional para tí.

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Notificación de desalojo con causa

Al arrendar un departamento o casa lo principal es la realización de un contrato de arriendo para lo cual se debe tener conocimiento acerca de la ley de arrendamiento de Chile, de manera de poder establecer los deberes y derechos de ambas partes dentro del marco legal.

Para que el arrendador pueda solicitarle al arrendatario que desaloje su propiedad debe existir una causa con la cual se justifique dicha acción, sin ello es difícil que el propietario de la vivienda pueda desalojarlo del inmueble. De aquí la importancia de realizar un contrato de arrendamiento en el que se especifiquen las condiciones y responsabilidades de ambas partes.

Existen una serie de pasos que hay que cumplir para poder llegar al desalojo, siempre y cuando exista una causa que lo justifique, siendo las más comunes el incumplimiento en el pago de las rentas o de algunas de las otras cláusulas del contrato, daño a la propiedad o simplemente, finalización del contrato.

Hay diferentes tipos de notificaciones que se deben realizar antes de llegar a la notificación de desalojo. El primer tipo donde, como lo más común es la demora o retraso en el pago de la renta, el arrendador debe hacerle llegar una notificación de advertencia de incumplimiento en la cancelación del arriendo. A través de esta el arrendador le notifica al arrendatario para que cancele la deuda o abandone la propiedad, en donde el propietario determinará un tiempo en el que se tendrá que llevar a cabo dicha acción.

El segundo caso son las notificaciones de subsanación o desalojo, en la que el arrendador le advierte al arrendatario que si no subsana la cláusula que incumple debe abandonar la propiedad en un tiempo estipulado. Esta suele ser utilizada en aquellas circunstancias en las que se establece en el contrato de arrendamiento la prohibición de mascotas, por ejemplo, y el propietario le notifica al arrendatario que si no saca la mascota de la vivienda tendrá que abandonar la propiedad.

Y está un tercer tipo de notificación que solo puede ser utilizada en caso de:

  • Caso 1: Incumplimiento reiterado en el pago de la renta.
  • Caso 2: Violación de alguna de las cláusulas del contrato en varias oportunidades, sin subsanar la causa.
  • Caso 3: Realización de actividades ilegales, como es la participación en pandillas o la comercialización de drogas.
  • Caso 4: Daño estructural grave del inmueble.

Este tipo de notificaciones solicitan el desalojo del arrendatario de la propiedad, sin oportunidad para corregir el incumplimiento, dado que previamente se ha advertido sobre las mismas. En vista de la severidad que tienen estas notificaciones para el arrendatario, la ley de arrendamiento de Chile la ha limitado a esos cuatro escenarios.

Una vez que se ha llegado a la notificación de desalojo es porque el arrendador le ha advertido al arrendatario acerca del incumplimiento en una o varias cláusulas del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, está en su derecho de realizar la petición de la restitución de su vivienda.

Notificación de desalojo sin causa

Existen ciertos casos en los cuales el arrendador puede solicitar el desalojo del arrendatario de su propiedad sin que este haya incumplido de alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento o causado daño a la propiedad, es decir, no exista causa probable para solicitar el abandono de la vivienda.

Para los casos en los que el arrendador le notifica al arrendatario el desalojo de la propiedad sin una causa que lo justifique, las leyes de arrendamiento de Chile le otorgan cierta protección al arrendatario.

Cuando se solicita el abandono de la propiedad sin motivo aparente, el arrendatario tiene derecho a un periodo de tiempo para poder desalojar la vivienda. Generalmente, la ley estipula un plazo entre 30 a 60 días, tiempo en el cual el arrendatario debe buscar otro inmueble donde vivir.

Hay un caso muy particular, en el que, si la propiedad se encuentra bajo la protección de las leyes de arriendo, el arrendador no puede desalojar al arrendatario sin que exista una casusa que lo justifique.

Así como también hay estados en los que se aplica la ley de protección de desalojo con justa causa, con la que el arrendador solo puede solicitar el desalojo del arrendatario de su propiedad cuando existan causas que lo justifiquen, de manera que estas protegen al inquilino de quedar sin vivienda.

En ningún momento el arrendador puede simplemente solicitar al arrendatario que desalojo su propiedad de forma inmediata, si esto no está justificado, la persona que arrienda tiene derecho a un tiempo para poder abandonar la vivienda, dado que es una situación que no esperaba y, por lo tanto, no tiene previsto otro lugar donde vivir.

Demandas por desalojo

El contrato de arrendamiento es la mejor herramienta tanto para el arrendador como para el arrendatario para hacer valer sus derechos, dado que en este se estipulan las responsabilidades, así como las condiciones que deben cumplir ambas partes cuando se arrienda una propiedad.

Si el arrendatario le ha advertido o notificado al arrendatario acerca del incumplimiento, ya sea en el pago de la renta, comportamiento inadecuado, o violación en algunas de las cláusulas del contrato de arriendo y este no ha subsanado la causa, el siguiente paso será la notificación para el desalojo de la propiedad.

Una vez que se ha notificado acerca del desalojo y se ha vencido el plazo para que el mismo se produzca, y el arrendatario aún no ha abandonado la vivienda, el propietario debe entablar una demanda por desalojo antes las instancias judiciales.

Ya establecida la demanda de desalojo, el arrendador debe hacerle llegar al arrendatario una copia de dicha demanda, además de una citación para que de esta manera tenga validez el proceso de desalojo de la propiedad.

Defensas que puede interponer

El arrendador que desea que se restituya su propiedad por incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de arriendo debe seguir un proceso para que el desalojo se lleve a cabo dentro del marco legal.

Si existen causas que justifiquen la solicitud de desalojo del arrendatario de la vivienda, el arrendador debe presentarlas como evidencia ante tal petición, así como el arrendatario deberá demostrar sus defensas para intentar interponer la demanda de desalojo.

Cuando el arrendador le ha notificado que se ha llevado a cabo el incumplimiento, ya sea en el pago de la renta o de alguna otra cláusula del contrato, lo que debe hacer el arrendatario el subsanar la cláusula que no se respetó, de lo contrario el arrendador estará en todo su derecho de entablar una demanda de desalojo.

Al llegar al punto judicial, en el cual el arrendatario se debe defender ante el tribunal para evitar que se haga efecto la demanda por desalojo interpuesta por el arrendador, una de las maneras es la demostración que el propietario no cumplió con el debido procedimiento para llegar a tal punto.

Otra de las defensas posibles a utilizar es la comprobación de la realización del pago del arriendo dentro del periodo establecido y, por lo tanto, no se justifica dicha demanda. En caso de retraso en el pago de arriendo debido a daños en el inmueble que deben ser reparados por el arrendador y el arrendatario le ha notificado acerca del asunto sin respuesta, esto puede ser utilizado como defensa para justificar el incumplimiento.

Mientras existan pruebas que le permitan al arrendatario justificar los motivos por los que ha incumplido cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento, este debe presentarlas como defensa cuando la situación ha trascendido a una demanda de desalojo.

Buscar un oficial de orden público para el desalojo

El arrendador que ha seguido todos los pasos del procedimiento para poder desalojar al arrendatario de su propiedad, comenzado por la notificación en la que se avisa acerca del incumplimiento en alguna de las cláusulas del contrato de arriendo, sin que este subsane dicho efecto, posteriormente al vencimiento del plazo establecido, puede entablar una demanda de desalojo.

Si al finalizar el proceso judicial de la demanda por desalojo, y el arrendador resulta victorioso, este no puede, por si solo sacar los bienes y al arrendatario fuera de la vivienda. Para poder hacer efecto la orden de desalojo emitida por los tribunales, el arrendador debe solicitar a un oficial de orden público para que lleve a cabo la acción de desalojo.

El oficial de orden público deberá solicitarle al arrendatario el desalojo de la propiedad, siempre y cuando el arrendador le muestre la orden judicial de desalojo, además de cancelar una tasa, cumplido estos requisitos, el oficial debe hacer efectivo el desalojo.

Primero, el oficial se presentará ante el arrendatario con la orden judicial de desalojo y le solicitará el abandono de la propiedad, lo cual se debe cumplir en un plazo determinado, generalmente, se trata de algunos días. Una vez vencido ese plazo, el oficial regresará y si aún no ha desalojado la vivienda, será en ese momento que lo acompañe a sacar sus bienes del inmueble y abandonar el mismo.
Por ningún motivo el arrendador será quien haga efecto la orden judicial de desalojo, para que esta se pueda cumplir, debe ser un oficial de orden público quien realice dicha acción.

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